Od dnia 3 sierpnia 2008 roku właściciel nieruchomości, na której znajdują się urządzenia przesyłowe (np. linia energetyczna, gazociąg, wodociąg itd.), może domagać się od przedsiębiorcy zapłaty odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu. Nie we wszystkich przypadkach jednak roszczenie takie okaże się zasadne. W szczególności, przeszkoda do uwzględnienia żądania właściciela nieruchomości powstanie w sytuacji, w której przedsiębiorca skutecznie podniesie przeciwko temu właścicielowi tzw. zarzut zasiedzenia służebności przesyłu (lub służebności gruntowej o treści odpowiadającej służebności przesyłu). W praktyce jest to jeden z najczęściej stosowanych przez przedsiębiorców przesyłowych sposobów obrony przed kierowanymi przeciwko nim roszczeniami z tytułu istnienia urządzeń na prywatnych gruntach. Polega on na tym, że przedsiębiorca twierdzi, iż nabył on uprawnienie do nieodpłatnego korzystania z cudzej nieruchomości na skutek faktycznej eksploatacji urządzeń przesyłowych przez odpowiednio długi okres czasu.

Podstawę prawną do zgłoszenia zarzutu zasiedzenia służebności stanowi art. 292 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem:

„Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio.”

W orzecznictwie i nauce prawa wskazuje się, że urządzenie, o którym mowa w przepisie, powinno być wynikiem świadomego ludzkiego działania, uzewnętrznionego w materialnej, namacalnej postaci i mającego na celu umożliwienie bądź ułatwienie posiadaczowi służebności korzystania z cudzej nieruchomości w oznaczonym zakresie. W praktyce najwięcej wątpliwości i problemów wywołuje jednak interpretacja użytego w przepisie pojęcia „widocznego” urządzenia. Przepisy prawa nie precyzują niestety, jak należy rozumieć ową „widoczność”. Wydaje się, że ustawodawcy chodziło o to, aby właściciel nieruchomości mógł uzyskać wiedzę, że na jego nieruchomości znajduje się urządzenie, z którego korzystanie może doprowadzić do nabycia służebności przez zasiedzenie, a następnie w oparciu o tę wiedzę mógł podjąć odpowiednie działania zapobiegawcze. Innymi słowy, istnienie widocznego urządzenia ma być dla właściciela swoistą przestrogą, ostrzeżeniem, że inna osoba w oznaczonym zakresie korzysta z jego nieruchomości, i że dalsze tolerowanie takiego stanu przez właściciela może doprowadzić do obciążenia nieruchomości służebnością.

Na gruncie konkretnej sprawy można mieć natomiast poważne wątpliwości co do tego, kiedy właścicielowi nieruchomości można przypisać taką wiedzę. Mianowicie, powstaje pytanie, czy ową „widoczność” należy rozumieć wąsko, dosłownie – tj. w ten sposób, że całe urządzenie powinno być od razu i z łatwością dostrzegalne przez właściciela działki, czy też szeroko – tj. w tym sensie, że przesłanka ta jest spełniona nawet wtedy, gdy urządzenie wprawdzie nie było widoczne gołym okiem, lecz właściciel mógł z łatwością dowiedzieć się o jego istnieniu (np. w zapoznając się z mapą zasadniczą terenu, na którą naniesiono przebieg jego podziemnego uzbrojenia).

Obserwując ewolucję orzecznictwa sądów powszechnych i Sądu Najwyższego w tego typu sprawach, należy dojść do wniosku, iż zmierza ono niestety – z punktu widzenia właścicieli nieruchomości – w tym drugim kierunku. Przykładowo, w świetle ostatnich orzeczeń sądowych nie budzi już raczej większych wątpliwości, że „widocznego” urządzenia nie można utożsamiać wyłącznie z urządzeniem „widocznym gołym okiem”. Zamiast tego przyjmuje się, że o „widoczności” może być mowa wówczas, gdy właściciel miał obiektywną możliwość powzięcia wiedzy, że na jego nieruchomości, pod powierzchnią gruntu jest usytuowane trwałe urządzenie (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 lutego 2013 roku w sprawie o sygn. akt II CSK 389/12 lub postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2013 roku w sprawie o sygn. akt II CSK 289/12). Kluczowa jest zatem nie ujmowana w sposób dosłowny dostrzegalność trwałego urządzenia, lecz świadomość jego istnienia zachodząca po stronie właściciela nieruchomości.

Stąd też np. w przypadku gazociągów właściciele działek z reguły nie będą się mogli skutecznie bronić przed zarzutem zasiedzenia twierdząc, iż zlokalizowano je pod ziemią, w związku z czym nie były one dostrzegalne. Nawet bowiem w przypadku urządzeń podziemnych zasadą jest, że pojedyncze ich elementy (np. słupki oznacznikowe gazociągu, włazy kanałowe kanalizacji deszczowej itd.) wystają ponad powierzchnię gruntu, dając tym samym właścicielowi informację o przebiegu urządzenia. Taka zaś, choćby pośrednia wskazówka, może zostać przez sąd uznana za wystarczającą do przyjęcia, że urządzenie przesyłowe było „widoczne”. Tytułem przykładu, można w tym miejscu przywołać postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 kwietnia 2002 roku w sprawie sygn. akt V CKN 972/00, w którym Sąd stwierdził, że:

„Widoczny na powierzchni ziemi osadnik wraz z dołączona do niego rurą kanalizacyjną, znajdującą się pod powierzchnią gruntu, mogą być – w okolicznościach konkretnej sprawy – uznane za trwałe i widoczne urządzenie w rozumieniu art. 292 KC.”

W mojej ocenie natomiast, ów znajdujący się na powierzchni element wskazujący na istnienie urządzenia przesyłowego powinien znajdować się na tej konkretnej nieruchomości, co do której podnoszony jest zarzut zasiedzenia służebności. Uważam za zbyt daleko idący pogląd, że właściciel nieruchomości powinien zorientować się, iż pod powierzchnią jego działki przebiegają urządzenia przesyłowe, tylko na tej podstawie, że elementy takiego urządzenia można było dostrzec np. na działce sąsiedniej. Tak szeroka interpretacja przesłanki „widoczności” nie powinna być akceptowana, tym bardziej, że w uchwale z dnia 9 sierpnia 2011 roku w sprawie o sygn. akt III CZP 10/11, kierując się m.in. tym, że instytucja zasiedzenia stanowi wyjątkowe odstępstwo od konstytucyjnej zasady ochrony własności, Sąd Najwyższy nakazał tłumaczyć wszelkie wątpliwości powstałe przy jej interpretowaniu na korzyść właściciela. Niemniej jednak godzi się zauważyć, że i w tej kwestii sądy zajmują stanowisko coraz bardziej korzystne dla przedsiębiorców przesyłowych. Przykładowo, w postanowieniu z dnia 6 lipca 2011 roku wydanym w sprawie o sygn. akt I CSK 157/11 Sąd Najwyższy uznał, że dla nabycia przez zasiedzenie służebności przesyłu nie jest niezbędne, by widoczne elementy trwałego urządzenia, będącego przedmiotem korzystania przez przedsiębiorcę przesyłowego, znajdowały się na nieruchomości, którą obciążać ma ta służebność. Zarazem jednak Sąd Najwyższy zastrzegł, że należy każdorazowo badać, czy w okolicznościach konkretnej sprawy owe widoczne elementy stanowiły wystarczającą podstawę do powzięcia przez właściciela wiedzy o tym, iż przez jego grunt przebiegają podziemne urządzenia przesyłowe. Wydaje się zatem, że o ile np. dwa słupki oznacznikowe wbite po obu stronach nieruchomości na działkach sąsiednich mogą ewentualnie stanowić wystarczającą wskazówkę dla właściciela, że pomiędzy nimi przez jego nieruchomość biegnie podziemny gazociąg, o tyle już tylko jeden taki słupek nie spełniałby przesłanki „widoczności” (równie dobrze bowiem urządzenie przesyłowe może biec od owego słupka w zupełnie innym kierunku, aniżeli przez daną konkretną nieruchomość).

Ponadto, moim zdaniem nawet w razie przyjęcia bardzo szerokiego rozumienia przesłanki „widoczności” nie może być ona interpretowana w ten sposób, że do jej spełnienia wystarcza naniesienie przebiegu podziemnych urządzeń na mapę zasadniczą, o ile tylko właściciel nieruchomości miał możliwość zaznajomienia się z taką mapą. Tego rodzaju pogląd zaprezentował Sąd Najwyższy np. w postanowieniu z dnia 26 lipca 2012 roku w sprawie o sygn. akt II CSK 752/11, nie popierając go jednak bardziej rozbudowanym wywodem prawniczym (i w tym przypadku jednak Sąd zastrzegł, że należy każdorazowo uwzględniać okoliczności konkretnej sprawy). Wydaje się jednak, że od przeciętnego właściciela nieruchomości nie powinno się oczekiwać zachowania aż tak wysokiego stopnia należytej staranności, skoro nawet przy nabywaniu prawa własności nieruchomości kupujący nie ma obowiązku przeprowadzania szczegółowego postępowania co do jej rzeczywistego stanu prawnego, a wystarczy jedynie, by zapoznał się on z treścią księgi wieczystej (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 stycznia 2011 roku w sprawie o sygn. akt IV CSK 285/10).

Podsumowując, w orzecznictwie sądowym przesłanka „widoczności” urządzenia jest interpretowana coraz bardziej szeroko, a co za tym idzie – coraz mniej korzystnie dla właścicieli nieruchomości.

radca prawny Jakub Jędrzejewski